【平安文化建设】地下车库遭水浸，物业是否要担责？律师解答来了
2020-05-28 11:06:00 发布者：东莞市江西商会 点击：次 【引言】
【法院判决】
2020年 5月下旬起，东莞市频繁出现强降雨天气，引发涵洞、隧道等低洼地区严重积水，多处小区甚至出现地下车库雨水倒灌的现象，令广大车主和物业惴惴不安。停放在地下车库的车辆经过一夜的雨水浸泡后，往往折损惨重，而面对车主的追责，物业似乎总是能够有理有据地予以反驳。那么，当天灾人祸发生的时候，难道车主真的就只能自认倒霉了吗？
未必！
【案例先导】
陈先生是广州市花都区某小区业主，与该小区的物业公司签订了《前期物业服务协议》，《协议》约定小区内的地下停车场属于开发商所有，由开发商委托物业公司经营管理，物业公司按政府有关规定制定收费标准并收取停车费。
陈先生名下有一辆飞度牌汽车，已投保商业险。陈先生每月向物业公司支付350元的月保费用，车辆因此能够停放在该小区的地下停车场。
2017年5月6日，陈先生将车停放至该小区地下车库。
2017年5月7日0时开始，受强雷电云团影响，广州市花都区局部出现大暴雨到特大暴雨，降水集中且降水量极大，导致花都区当天遭遇20年一遇的洪水，日雨量破广州历史记录。
2017年2点13分左右，因超出车库入口处的排水系统的吸纳能力，地面雨水越过排水口开始流入车库，期间尽管物业公司工作人员采取了堆放几袋沙包、使用轮胎、石墩、挡板进行围堵，但洪水依然灌入车库，车库积水在短时间内迅速上涨。事后，陈先生的车辆因遭到雨水浸泡受损，支出维修费用7730.74元，该费用保险已理赔。
之后，陈先生向法院起诉，要求赔偿车辆因2017年5月7日被雨水浸泡前后的车辆贬损损失12000元。
【律师答疑】
1、陈先生与物业公司是否因交纳了停车费而形成保管合同关系？
本案中，陈先生将车辆停放在物业公司经营管理的地下停车场，并向物业公司支付了费用，双方依法成立了保管合同关系，物业公司对陈先生停放在停车场的车辆是有妥善保管的义务的。
2、本次特大暴雨是否构成不可抗力？
2017年5月7日凌晨突发的特大暴雨是当时的天气预报正常预报之外发生的，气象部门所报雨量与实际雨量差距过大，天气预报不准确。作为普通的物业公司，是无法对此次特大暴雨的雨量、强度作出正确的预见的。但是，如果物业公司尽到了最大的努力和谨慎注意义务，平时经常对地下车库的排水系统进行维护和更新，那么是可以防止危害后果的加重和扩大的。因此，本次特大暴雨虽然不能正确预见，但是如果重视并及早采取措施，是可以避免并克服的，不属于不可抗力。
3、物业应承担怎样的责任？
作为地下车库的管理者和经营者，物业公司未尽到最大的努力和最大的谨慎注意义务，平时疏于对地下车库的排水系统进行维护和更新，未及早采取措施进行修缮和维护，在车场排水安全防护上存在过错，且未尽到通知挪车的义务，未能在洪流来袭时及时将陈先生的车辆移除车库，因此，应当对陈先生车辆的损失承担相应的过错责任。
【法院判决】
法院判决物业公司承担40%的责任，即赔偿陈先生车辆损失4000元。
【律师提醒】
1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”强降水天气，如果之前已经有天气预报，那么该灾害就应当认为是可以预见的。如果是天气预报不准确，无法正确预见，那么还要进一步判断物业公司是否已尽到最大的注意义务和谨慎义务仍不能避免且不能克服，如果是，那么也是可以构成不可抗力的。
2、物业公司应当建立完善准确的车主联系档案，一旦发生车库进水，应当第一时间派专人通知车主挪车，不能通知到的，应当及时代车主挪车，以防止损失的进一步扩大。
3、物业公司应当定期对地下车库排水系统进行维护和更新，定期对工作人员开展防洪培训，在地下车库附近储存必备的防洪物资，防患于未然。
4、最后，温馨提醒各位车主：目前，我市已进入“龙舟水”降雨集中期，南海季风增强北进，极易引发持续性、极端性强降水。车主对接下来的暴雨天气应有足够警惕，关注天气预报预警和物业险情通知，提前将车辆停至安全地点，避免爱车浸水遭受损失。在事故发生后，应配合物业公司采取相应应急抢险措施，防止损失进一步扩大，同时应及时（一般是48小时内）向保险公司申请保险理赔。（通讯员 北京市盈科（东莞）律师事务所陈小兵盈鑫律师团队）
来源：东莞阳光网
